[인생] 아파트 분양 질문있습니다

[루리웹-115457871]

이게 제가 생각이 얉은 건지 헛점인건지 모르겠는데..

제 친구가 부산에 삼성건물 7억짜리 아파트를 분양했다고 합니다

완공은 앞으로 2년

물론 분양금은 모두 대출... 

그렇게 어렵사리 들어간다고 칩시다..

근데? 주변 아파트 시세가 11억이라고 하더라구요?

그럼 현 분양 아파트  2년살고 냅다 팔아버리면 시세차익으로 인해 원가보다 더 팔수도 있고.. 대출금도 다 갚는게 가능하다는 이론이 나오는데...

엥?? 가능한 이야기인가요

[루리웹-107492373209]

네 그래서 영끌대출 한거에요..
그대신 아파트값하락하면 그대로 한강가는겁니다.
그게 크게 터진게
미국 서브프라임 모기지 사태

[제갈천하]

네 그런곳들 투기과열 지구로 선정해서 대출도 빡시게 하고 하는겁니다

[TheMessenger]

어디 올드보이처럼 갇혀있으셨나요?

아니면 게임만 하시느라 현실과 단절하면서 사셨는지

[루리웹-115457871]

역시 개소리인가요?

[SSaWoo]

진짜 어디 갇혀 있었나 보네

[ac3sin]

가능해요

[kimpol3]

전매제한이 중요합니다.
전매제한이 2년 이상으로 걸려있으면,
그거 끝날때까지 못팝니다.
그리고, 대출도 분양가에 맞춰서 ltv비율만큼만 나옵니다.
전매제한이 없으면 잔금치를때 매매가의 ltv비율만큼 대출이 나오는데,
전매제한 있으면 매매가 자체가 없으니 분양가로 맞춰집니다.
참고로 수도권은 지금 대부분 전매제한이 10년가까이 걸려있습니다.
10년동안 팔지도 못하고 가격이 오를일도 없다는 뜻.
예전엔 전매제한이 없으니 영끌이니 뭐니 대충 분양만 받아서
계약금만 쳐내면 잔금시점에 백퍼센트까지 대출이 가능했으니
돈한푼 없이도 아파트를 분양받았는데,
이젠 그러다 골로가는수가 있습니다.
자기가 ltv비율 제외한 나머지 금액을 쳐 낼 능력이 있어야합니다.
안그럼 2금융권 연 10%짜리 대출 받아야됩니다.
배보다 배꼽이 더 커서 파산하기 딱 좋죠.
참고로 서울은 지금 ltv가 40%입니다.
분양가의 40%만큼만 1금융권 대출이 된다는 뜻입니다.
국가기금대출은 70%까지 가능하지만,
건물가격 6억까지입니다.
잘 알아보지 않고 덤비다 인생 한방에 날아가든,
청약 통장과 기회와 계약금이 날아가든,
망할 수 있습니다. 계약금은 참고로 분양가 10%입니다.
7억이면 7천이죠.

[꿀동동]

무슨 잘못된 얘길하세요. 전매제한인 경우 잔금시기에 은행감정사를 통해 주변시세를 참고해서 감정가가 나오고 그 금액으로 40프로 대출까지 되는거에요. 그럼 요즘 거의 모든 분양아파트가 분양가상한제걸려서 전매제한인데 죄다 현금부자들만 사게요? ㅎ 로또분양이 왜 로또인데요. 계약금만 있어도 여전히 등기까지 칠수 있어요. 민간분양의 경우는 여차하면 전세받아서 잔금처리도 가능하고요.

[꿀동동]

에효 님이야 말로 검색해보세요. 누가 맞는지요

[kimpol3]

전매제한 물건에 kb시세나 감정원 시세 받아봤자
분양가로 뜨기 일수입니다.
애초에 분양권 매매가 되지 않았기 때문에,
주변 시세를 참고는 가능하지만 그건 감정하는쪽 마음이라
생각하는것처럼 시세대로 나오는게 아닙니다.
주변에 먼저 매매되고 있는 지역이 적거나
분양시기 비슷하게 가고 있으면
시세는 분양가로 봅니다.
잘못알고있다 골로가는거에요.
게다가 kb시세는 국가기금대출에 반영되지 않습니다.
국가기금대출인 디딤돌 보금자리는 무조건 분양가로 가는겁니다.

[kimpol3]

님이 말하는건 걍 행복회로 수준인데,
그거 믿고 돌진하다
인생 종치는 사람 나옵니다.
잘못된 정보를 퍼트리지 마세요.

[꿀동동]

한국감정원 얘기하는게 아니라구요 은행에서 별도로 감정기관에 의뢰하는거고 감정기관은 통상적으로 주변시세대로 감정평가합니다. 은행은 대출을 해줘야하는 입장이라 주변시세대로 감정이 나와요. 도대체 청약준비는 해보신건가요.

[kimpol3]

kb시세랑 감정원평가가 그 감정가라구요.
전매제한 물건에 주변 시세대로 안나온다구요.
초근접 물건이 이미 시세가 형성되어있는 매매가능 물건들로
이루어져 있는게 아닌이상, 분양가 수준으로 감정된다구요.
청약준비고 나발이고 이미 분양받아서 들어가 있습니다.
님이야말로 제대로 알아보고 있는게 맞습니까?
그러다 님의 그 헛된 말 믿고 달려드는 사람 생기면
어찌 책임지려고 이러는지.
확실한 팩트를 가져오세요.
주변 전매제한 안풀린 신규 단지들에서,
감평 얼마 나왔고, 대출 어디까지 나왔는지.
어디 지방 비규제지역 말하지 마시고,
부산은 조정지역으로 재지정 되었습니다.
그런식으로 님이 생각하는것처럼 분양가보다 훨씬 높게
감평나온 전매제한 물건을 가져오세요.

[꿀동동]

감일 포웰시티힐스테이트 투과지역 전매5년에 분양가 5억대 감정가 10~10.5억 있네요~

[꿀동동]

이미 전세시세 6억대이니 전세보증금만으로 중도금대출, 잔금까지 털고도 남지요. 이게 요즘 청약이에요.

[『유화』]

잔금때 감정평가 다시해서 그 감정금액의 40%대출이 결정됩니다. 괜히 저번 은평구 1억만 있으면 청약가능하다는 말이 괜히 나온게아니죠.

[로리웹]

근데 시세차익 1.5배정도의 중박 분양으로는 풀대출이 안되는건 맞습니다.
근데 시세차익을 볼수있으니까 그런지역은 보통 청약과열&투기과열 쌍으로 묶여있어서 대출 비율도 낮게 나오죠
최소 2배는 올라야되고
전세를 주면 LTV가 안나오며 전세는 갓오르고 있고
2년 실거주정책때문에 큰 비율의 대출을 받는 사람들은 본인이 2년 채우고 빠르게 매각을 선택합니다.

[로리웹]

저게 사실이라 7억이고 주변매물이 11억이라면
적어도 1억~1.5억 정도는 있어야 영끌이라도 가능할수 있을거라고 생각합니다.
부산에 11억이면 3년이하 아파트 같은데 그런데가 많은 곳은 이미 좋은 입지는 다 선점한 뒤일 가능성이 높아, 주변 시세보다 약간 낮을거같네요.

[꿀동동]

요즘 분양아파트 전세 시세는 분양가의 100%이상으로 형성되기 때문에(인기지역기준) 실거주 안하고 전세구할거라면 ltv가 필요없지요. 보증금으로 중도금,잔금털고도 남으니까요. 분양가상한제 민간분양은 내년2월 법시행 전까진 실거주 안해도 되구요.

[로리웹]

부산 11억대 매물 전세가는 4~5억대에 형성되어있습니다.
그래서 풀대출이 불가능하다고 말한거에요
부산은 올해 급등한 곳이라서 아직 전세와 유격이 다른곳보다 더 큰데 이를 따라 최근에 전세값도 올랐지만 수도권과 달리 넘치는 전세 물량에 7억이상 받을수 있는곳이 없습니다.
에초에 서울포함 수도권도 지금 11억이면 전세 5~6억정도밖에 못받아요.

[꿀동동]

네 그렇군요. 저는 신축 분양물량에 대한 얘기였어요. 잔금까지 자금 모자랄때 전세보증금으로 충분히 커버 가능하다는거였습니다.

[로리웹]

신축 분양물량도 크게 다르지 않아요. 저는 신도시 사는데 지금 매물 가끔 나오거든요
새로 갓지어져서 전세로 중도금 금액 돌리는 아파트들
분양가 70%~80%정도로 형성됩니다.
물론 가격대는 주변시세에 맞춰서 우상향 그리는건 맞습니다.
11억 정도라면 신축 버프 쳐도 6억이 한계일꺼같고, 전세는 보통 대출로 들어가는데 일정금액 이상되면 임차보증금에 이자까지 생각하면 요즘 그냥 변두리에 집사는사람이 많아져서 매매상승률을 전세상승률이 따라잡지 못하고있습니다.

[꿀동동]

네 말씀처럼 전세시세가 매매시세 70~80프로만 나오더라도 등기치는데는 충분하지요~ 계약금 제외하고 보증금으로 모자란 자금이 많아야 1억 전후 정도일테니 그정도는 부담은 가능한 범위라고 생각합니다.

[로리웹]

본문에 풀대출이라고 써있는데 계속 그게 가능하다고 말씀하셔서 말한건데;
저도 첫뎃글에 1~1.5억정도는 마련할수 있어야 가능하다고 말했어요.

[꿀동동]

아 넵. 모든 분양아파트가 그렇다는건 아니었구 부산 시세는 잘 모르겠지만 수도권 요즘 분양가 5~6억에 시세 10억대 예상되는 청약 많잖아요. 과천, 감일 같은 곳이요. 앞으로 나올 동탄 위례 같은곳들도 충분히 가능하고요. 제가 쓰신글을 잘못 이해 했나봅니다. 죄송해요~

[로리웹]

네 저도 청약공부 많이하고 스터디도 했었는데 주변에 괜히 자본없이 마구잡이로 넣다가
대박매물 잡고도 돈마련 답이 없어서 취소하고 청약 기회도 몇년 날려먹는 사람 많이봐서 사족을 계속 달게 됬네요.
악의적인 감정은 없었습니다. 오해마시고 불금인데 쉬세요

[영어사전]

나중에 이자 많이쳐서 준다고 돈빌려달라는 얘길 들은 것 같은데... ㅋㅋ

[소프님]

뭐라고 하던 말던

돈 빌려 주지 마세요.

[프로게임마]

부산은 정확하게! 답이 가능해서 ^^ 답 드릴께요.
일단 이상한데요????

삼성건물 7억짜리. 라는표현 쓰지 않습니다.
해운대에, 삼성아파트 38평 7억짜리를 분양 받았다고 표현하죠.

해수동 아니면.. 큰 차액을 남기는건 거의 불가능에 가까운게 부산입니다.
금액으로 보고, 그게 아파트라면, 부산대근처(여긴 짓는건물 없음), 시민공원 밀고 짓는 새 아파트 단지(여긴 집중화단지), 아니면.. 일광 아파트단지 정도.
7억에 사서.. 10억될 아파트는.. 현재로써는.. ( 짓는곳은 ) 없습니다.

언급한 지역중..

부산대근처 ( 학군과 지하철 ), 해운대 ( 여긴원래 로또 ), 시민공원(여긴이슈) 여기 말고는 분양단계 완료된 아파트 중에 돈벌게 뻔해보이는곳은 없거든요.

더 문제는.. 사실... 실제로 그런델 분양 받았고, 엄청 좋은데다! 라고 해도...
1. 부산인구 지속감소
2. 평수가 클 수록 거래량 감소
3. 현재도 매우 높은편으로, 떨어질 확률이 어마어마함

이게 문제겠죠. 세금이나 대출 문제보다.

암튼.. 친구가 큰돈을 벌수 있을 확률은.. 낮다고봅니다.

[로리웹]

부동산 시세 조회해보니 이분 말씀 맞네요

[쿰척]

부산 삼성건물 분양이면 우리집 근처인 미남쪽 래미안아이파크 그쪽인가? 그 주변 아파트들이 좀 비싸긴 하던데.

[Bluet Mild]

이제 님은
그동안 나는 무얼하고 있었나 하는 생각에
스트레스 많이 받으실듯
11억이면 다행 거기는 더 올라갈 확률이 매우 높습니다
부모님 도움없다면 님과 친구와의 격차는 엄청나게 벌어져 있습니다

[로리웹]

부산에 차익 4억 볼수 있는 지역은 청약과열지구, 투기과열지구 같이 잡혀서 LTV가 그정도 안나올텐데요?
저도 부동산 공부 많이 했는데 풀대출로 안됩니다
3금융권에서 대출받아도 대출이력 남으면 LTV 깎여요
친구에게 다시한번 물어보세요. 말도 안되는 이야기니까
그리고 계약금하고 중도금은 내야될텐데... 그게 가능할지 모르겠습니다.
참고로 7억이면 뭐 옵션에다가 여러가지 붙이면 7.5억일거고, 진짜 좋은데는 이미 선점해서 지어져서 위치상으로 안좋을 확률이 높구요
그럼 주변시세 11억이면 10억? 9억? 정도까진 기대해볼만한데 그이상은 모르겠습니다.
그리고 부산은 올해에 폭등했지만 사람들이 크게 오를거라고 생각 안하는 곳중 하나에요. 실제로 인구수도 줄고있고

[루리웹-6472907110]

확실한건 계속은 안오른다는 것이죠. 언젠가는 떨어지는 지점이 있는데 아무도 모르는 것이고, 이미 십여년째 그 상황은 오지 않았습니다.
그러나 끝은 있을 수 밖에 없고 그날이 멀지 않아보이는것 역시 사실입니다. 결국 거품이란건 터질수 밖에 없으니까요.