※ 예전에 문제가 되었던 토지와 건물에 대한 권리여부 문제, 상가지분 문제, 기부채납 문제는 설명하지 않습니다. "지금" 왜 멈추어 있는가에 대한 설명입니다.
※ 모든 내용을 설명하려면 몇장짜리 보고서가 나옵니다. 유게에 맞춰 적당한 압축과 생략이 있으므로 다른 전문가 분이 보실 때 모자란 부분이 생길 수도 있습니다.
※ 아래쪽에 3줄요약 있습니다.
1.
재건축을 하는 공동주택 단지는, 사업과정에서 관계 전문가를 위촉해서 심사하는 "건축심의"를 거치게 됩니다. (서울시에서는 경관심의도 통합해서 봅니다.)
설계도서를 보면서 건축물이 잘 설계되었나 보는건데, 법령과 조례 등을 지켰는가 하는 정량적인 부분과,
전문가 입장에서 볼 때 "잘" 설계되었는지 하는 정성적인 부분을 모두 봅니다.
다만, 정량적인 부분은 심의 이전에 관계 공무원과 협의하면서 거의 다 체크하기 때문에 수십개 정도(이게 적은 편) 놓친거만 걸리고, 정성적인 부분 위주로 보는 경우가 많습니다.
2.
또한, 각 지자체는 법적으로 도시와 건축에 관해 앞으로의 큰 그림을 그리는 "도시기본계획"이라는 것을 수립하게 되어 있습니다. 도시의 미래상과 개발 및 관리방향을 수립하는 것이지요.
서울시는 2014년에 2030년까지 서울의 미래상을 설정하면서 서울시의 도시기본계획인 "2030서울플랜"을 내놓습니다. 그리고 여기서 문제의 "높이관리" 기준이 등장합니다.
3.
은마아파트가 속한 강남구는 위에 따라 도심에 해당하며, 제3종일반주거지역으로서 순수 공동주택일 경우 35층 이하의 "높이 기준"이 적용됩니다.
다만 이것이 법령에 근거한 계획이고, 전문가와 공청회를 거쳤다고는 하지만, 어디까지나 건축이나 도시계획에 관한 조례 상의 규제는 아니므로, 서울시 개발과 관리에 대한 "정책방향"이자, 심의를 위한 "기준"으로 적용됩니다.
4.
문제는, 은마아파트는 안그래도 재건축이 몇차례 불발되면서 재건축 프리미엄에 대한 욕구가 활활 타오르는 곳이였던 데다가, 엄청난 크기의 대단지이다 보니 첼리투스나 트리마제 같이 고층으로 지을 경우 상당한 웃돈을 챙길 수 있다는 기대감이 생기며 조합원들이 고층 건축을 희망했다는 겁니다.
박원순 시장 임기 직전 4번째 재도전한 안전진단을 간신히 통과(안전하지 않다는 것으로서, 재건축이 필요하다는 결과) 하면서 안그래도 들떠 있었기도 했구요.
5.
그러나 서울시는 사전 협의 과정에서 35층 높이기준을 사실상 심의 통과에 대한 강제조항으로 운영합니다. (이것이 행정적으로 적법한지는 갑론을박이 있습니다.)
즉, 건축심의를 통과하려면 무조건 35층 아래로 설계안을 가져오라는 것이지요. 여기에는 박원순 시장의 개발억제 정책 기조가 작용했다는 것이 중론입니다.
6.
은마아파트 조합원들은 여기서 고민하기 시작합니다. 35층 높이기준을 지키고 빠른 사업을 진행할 것인지, 다음 시장에서 정책 기조가 바뀔 때까지 기다려볼 것인지, 다른 방안을 찾을 것인지...
여기서, 국제공모를 통해 해외 유명 건축가가 참여하는 등 국제적 랜드마크로 기능할 수 있는 경우에는 50층까지 높이기준이 완화할 수 있다라는 예외조항을 근거로, "토문건축+영국 PLP"와 "희림건축+네덜란드 UN Studio"가 맞붙은 현상설계를 통해 희림 컨소시엄을 선택하고, 49층 설계안을 준비해 서울시에 제출합니다.
7.
여기서 서울시는 아예 심의 자체를 거부합니다. 심의를 진행하여 관계 전문위원들이 NO를 하는 것 이전에, 기준에 부합하지 않았으니 아예 심의를 열지도 않겠다고 한 것입니다.
8.
이후 행정소송을 할수도 있다는 이야기가 돌았지만, 자칫하면 재건축 사업이 초장기화 될 우려가 있었으므로,
조합원간 다툼이 있긴 했지만 어쨌든 투표를 통해 조합원 71%가 35층으로 설계안을 조정하는데 찬성하면서 사업이 다시 진행 기미를 보였습니다. 다만 이후 심의안을 새로 제출하진 않았습니다.
9.
그런데 2020년 7월 박원순 시장이 사망합니다.
개발억제에 대한 정책기조는 대부분 박원순 시장에게서 기인했으므로, 높이 관리에 관한 시의 정책기조가 바뀔 수 있다는 것입니다. 최소한 심의라도 받아주게 되면 심의위원들을 구워삶든 논의하든 하면서 조건부 통과든 뭔가 진전이 생길 수라도 있지요.
어쨌든 시장 사망과 함께 은마아파트 가격은 올랐고 매입희망자는 증가했습니다.
만약 개발친화적인 보수쪽 서울시장이 나온다면 높이관리기준을 단순히 "기준"으로만 봐 주면서 협의에 따라 다른 높이를 적용해줄수도 있습니다. (다만 진짜 그렇게 된다면 서울시 정책 일관성에 대한 신뢰도는 땅을 치겠죠..)
조합원들은 또다시 고민에서 허우적대고 있을 겁니다.
3줄 정리하자면
- 서울시 도시기본계획에 포함된 높이관리기준을 심의 통과에 대한 강제사항으로 적용하면서 조합원간 어떤 층수의 설계안으로 할 것인가 갈등 발생
- 장기간 고민하다가, 예외조항을 염두에 두고 현상설계를 진행, 49층 설계안을 만들어 서울시에 제출했지만 심의를 거부당함
- 조합원간 다시 논의를 거쳐 투표를 통해 35층 안으로 결정하였다가, 서울시장이 사망하면서 사업 방향 전환 가능성이 발생함(현재)
강남 투기수요 억제하면서 집값 잡는다고 허가 안내준건데 지금 시점에서 생각해보면 그닥 성공한 정책은 아닌듯
생각보단 간단하네 좀 더 이득을 챙길려는 사람과 규제 사이에서 왔다갔다 하는거네
저기서 용적률 확장해주면서 임대물량 넣으라고 하는 조항이 있는데 은마가 임대물량 안받겠다도 한 것도 있을거야.
바퀴가 달리지 않아서 멈춰있다던가 하는 내용 예상했는데...
선거까지 결국 몇달간은 현상유지네
명박이처럼 조례도 무시하고 초법적으로 개판칠 놈을 바라겠지.
사람의 투기 욕구를 잡는다는건 현재로선 뭔 짓을 해도 힘든거 같아 특히 서울 그중에서도 강남 등지 잘사는 동네는
선거 끝나도 선거 전에 손쓰기 힘든 정책은 또 현상 유지 될 확률이 높지 ㅋㅋ 어떤 정치인이 리스크있는 걸 손대고 싶겠음. 표만 얻으면 되지
사실 그러니까 욕심 적당히 부리고 추진했어야
용적률과 높이를 완화해 줄 테니 35층 초과부분에 대해서 50%를 민간임대로 짓는 조건이 있었지만...거부했지요..
바퀴가 달리지 않아서 멈춰있다던가 하는 내용 예상했는데...
강남 투기수요 억제하면서 집값 잡는다고 허가 안내준건데 지금 시점에서 생각해보면 그닥 성공한 정책은 아닌듯
psp.#!
사람의 투기 욕구를 잡는다는건 현재로선 뭔 짓을 해도 힘든거 같아 특히 서울 그중에서도 강남 등지 잘사는 동네는
세상 모든짓을해도 강남투기 억제는 불가능할걸
들어간돈이 있으면 얻고싶은게 욕망이라 뭘해도 억제불가. 차라리 뻗대는게 낫지
솔직히 신연희하고 서,강,송 라인 재개발관련 사람들이 박시장에게 너무개겼어 초임부터 작년까지 말끝마다 빨.갱.이라하고 독립하겠다 개거품물고 오세훈때 처럼 재개발을 이행하는대신 기부채납30%올리는 방안 제시할때 딜하지 않았으니...
그렇다고 박시장이 재개발을 싫어하는건 아님 (35층제한은 개인적으로 반대하지만) 그 사람은 낙후된곳부터 하길 원했지 그래서 서,강,송 이 라인빼고 생각보다 재개발하는곳 많았어 그리고 디자인 너무 뭐같은 아파트들 어느 정책시행해서 디자인 물갈이한적도 있고
생각해보니 둔촌동이 라인은 대단지 재개발중이지 아마?
그렇다고 은마자리를 49층으로 딱 올려줬으면 지금보다 더 나빠졌을 거 같은데... 오히려 재개발 바람이 불었다면서 지금보다 몇배는 뛰었을듯 세대수도 말이 35층 49층이지 꽤 엄청 차이날텐데 그럼 돈이 어후... 게다가 어차피 지금도 부자들만 노릴 수 있는 자린데 은마에 걸칠 수 있는 계층 아닌 계층 더 찢어졌을듯
서울에 마천루 계속 쌓는거 안좋게 보고있어서 그나마 35층 제한이라도 둔게 좋은듯..
생각보단 간단하네 좀 더 이득을 챙길려는 사람과 규제 사이에서 왔다갔다 하는거네
이번 서울재보궐에 따라 판도 커질지 줄어들지 정해짐
정성글 ㅊㅊ
선거까지 결국 몇달간은 현상유지네
선거 끝나도 쉽진 않을 것 같은 게 저기 실거주자가 좀 적어. 워낙 아파트 성능이 구려서 진즉 세내고 주변 지역이나 다른 지역으로 넘어간 사람들이 많거든. 상가랑도 밑에 글보니 분쟁이 있다고 하고
루리웹-9603537336
선거 끝나도 선거 전에 손쓰기 힘든 정책은 또 현상 유지 될 확률이 높지 ㅋㅋ 어떤 정치인이 리스크있는 걸 손대고 싶겠음. 표만 얻으면 되지
저기서 용적률 확장해주면서 임대물량 넣으라고 하는 조항이 있는데 은마가 임대물량 안받겠다도 한 것도 있을거야.
용적률과 높이를 완화해 줄 테니 35층 초과부분에 대해서 50%를 민간임대로 짓는 조건이 있었지만...거부했지요..
사실 집값과 브랜드 생각하면 당연한거긴 하지
근데 또 저기 보다 요새 비싼 개포동 신축들 보면 장기전세는 들어가 있어서.
저 입지가 가진 가치를 생각하면 사실 저기에 임대주택 짓는건 좀 현실에 안 맞다고 봄 저기다 임대주택 지으면 둘 중 하나지. 공공임대주택이라곤 생각되지 않을 정도의 비싼 월세로 임대되거나, 아니면 요새 청약 하듯이 몇백 몇천 대 일의 경쟁률을 뚫어야 하는 로또 임대가 되거나
임대주택을 따로 짓는게 아니라 용적률 올려주고 그 중 일부를 공공임대로 제공하는 건데, 이런 식으로 몇백 몇천 세대라도 임대주택 확보하면 정부 입장에서도 이득이고, 실효성이 없다고 보기는 어렵지 그렇게 선례를 만들어야 다른 재건축 재개발에도 적용될 수 있는거고
ㅇㅇ 그니까 은마 부지 일부에 임대주택 짓는게 실효성이 없다는거지. 거기는 고가 주택이 들어서야 하는 입지인데, 거기다가 임대주택을 지으면 주택의 내재적 가치랑 임대주택이 내세우는 저렴한 가격의 주거 공급이랑 충돌이 일어날 수 밖에 없음
똑같은 말을 계속하게 하네 공공임대는 옛날 주공같은 임대주택 단지가 아니라, 일반 민간사업자가 짓고 분양해서 파는데 그 중 일부 세대를 공공임대 물량으로 따로 분양하는 거임 고가 주택이라도 용적률 두배로 늘려주고 그 늘어난 물량 중 일부분 공공임대로 제공하라는 거임
그니까 그 방안이 실효성이 없단 얘기라니까 일단 용적률을 제한한다는건, 시장이 해당 입지에 적당하다고 판단한 공급량을 인위적으로 줄이는거임. 왜? 교통이나 주거환경같은, 주위에 미치는 영향을 고려해서. 근데 공공임대 집어넣겠다고 용적률을 올려준다? 용적률을 제한하는 근본적인 의미를 퇴색시키는 짓임 그리고 용적률 올려준 대가로 지은 공공임대를 어떻게 운영하느냐 문제가 따라오지. 위에도 언급했지만 입지가 가지는 가치가 굉장히 높은 곳이고, 임대주택의 특성 상 그 가치만큼 임대료를 받기 힘들기 때문에, 로또 청약급으로 들어가기 힘든 임대주택이 되겠지. 그러고도 관리는 제대로 안 될 가능성이 높아. 아무리 관리가 개똥이어도 입지가 가지는 가치상 들어오려는 사람은 늘 넘쳐날테니까. 시장을 인위적으로 규제해서 수요 공급에 의한 적정 가격과 실제 가격에 괴리가 생기면 그런 쪽으로 부작용이 생기게 마련이야. 당연히 그냥 재건축해서 민간에 분양하는것보다 거주자들의 삶의 질은 낮아지겠지 결국 용적률 늘려서 주변 교통이나 주거 환경에 악영향은 악영향대로 미치고, 입주자들에게 적절한 주거환경을 제공하는건 그거대로 실패하는 방책이 될거라고 봄
북으로
(강)남으로
아파트를 강북으로 옮겨서 짓자는 의견
정치인 이름 잠깐 나오는거 말고는 정떡은 없어 그낭 은미아파트 상황만 설명한 거라서
우리집은 걍 털고 나왔지만 재개발은 빨리 됐음 좋겠음
나도 놀리고는 있는데 저기 아파트 상태 생각하면 좀 아슬아슬하다고 생각하고 있음. 적당히 상태가 메롱해야지
※주의
사실 그러니까 욕심 적당히 부리고 추진했어야
은마아파트 이권관련자들은 개발 좋아하는 시장이 되길 바라겠군.
루리웹-15536755
명박이처럼 조례도 무시하고 초법적으로 개판칠 놈을 바라겠지.
은마아파트 걍 아들 고등학생인 3년동안 살고튀는 아파트 아니냐?
걔들은 집주인이 아니니까
난 이 댓글중에 강남사는 사람이 몇이나 있을지 궁금하다.. 단순 은마가 문제가 아닌데...
단순 은마가 문제가 아니면 뭐가 문젠데?? 그리고 그게 강남거주하는 거랑 무슨 상관이고?
윗분은 주택정책, 개발정책과 정치당론 문제를 얘기하고 싶으신듯.
강남 사는거랑 댓글이 도대체 무슨 상관이 있는가?
뭔 개소리인지.... 내가 강남살때도 은마아파트 별생각 안들던데? 재건축을 재건축으로 안보고 로또라고 보고있으니 저 ㅈㄹ 들이고 규제 대상이 자기네만 있는것도 아닌데 그동네 몇몇 아파트난 유별나게 ㅈㄹ하는거 보면 그냥 쟈들은 욕심히 과해보이는데 뭐가 어떻길래 난리임? 내가보기에 훨씬 위치 좋은 개나리 아파트도 별 말 없이 잘 재건축 했는데 왜 자기들만 난리인데
오세훈이 될지 모르겠는데 오세훈은 개발쪽 성향이라 오세훈되면 가능할수 있음
오세후니 시장을 안했던 것도 아니고 했을 때도 엄청 진전된 건 없었음.
뭐...그때야 층수문제 말고도 맨위에 쓴 다른 문제가 산재해 있었던 때니까요
사퇴빵 놓고 튄놈을 누가 뽑아줌 ㅋㅋㅋㅋㅋ
원로가수 아이유 공연봐야 하는데 벌써 이럼 안되자나 ㅋㅋ
누가와도 누가되도 답없어 초고층이면 주변교통마비에 저면적에 저세대수 40년전이야가능햇지만 지금은 녹지공윈이다뭐다 저면적으로 저안에 있는사람들 욕심을 못채워준다
재개발로 이익 노리고 저기 산게 분명하니까 답없네....
저 홍콩닭장같은 세대수 일단노답임. 요즘아파트 보면알겠지만 단지내 아파트면적보다더큰게 녹지.여가활동부지인데 감도안온다 저긴.무조건 위로 올리는수밖에없는데 공항가깝고 군사도시성격을 띄니 고도제한빡세고 안그래도 지금도 저기 교통대란지역인데 어우
아니면 반대로 아예 지하로 뚫으면 안될라나...?
지하철 다피해서 판다해도 건설비용이 한집단이 부담할정도로 해결이안될거같은데 그렇다고 우리세금을 저기쓸순없고
GTX가 은마 지하로 지나갈 걸?
근데 어차피 저기 소유한 사람들은 개부자일텐데 걍 재개발 되든 안되든 상관없는거 아님?
자식물려줘야함 ㅎ
상속세 때문에 걍 포기하지 않을까 싶은데....
부자라고 만족해서 뭐든 내려놨으면 세상이 안 이러지.. 나보다 더 부자도 많은데 뭘 그러냐 + 난 이게 전재산인 수준이다 뭐 이러면서 끝도없음
삭제된 댓글입니다.
코나미맨
시장이 개념이 잡힌사람이 되면 모르겠는데, 쥐박이처럼 걍 한탕꾼이 시장되면 걍 엿되는거네.... 근데 만약에 저기가 구룡성채처럼 존나 큰 마천루 들어서면 사회에 어떤 영향을 끼치게 되는거임?
코나미맨
100층급이면 심의 기준 자체가 크게 다르기도 하고,, 용적률과의 밸런스를 보더라도 100층 높이로는 건축비 문제로 사업성도 떨어지는데다가, 애초에 심의위원들조차 안된다고 했을 겁니다^^;;
코나미맨
리얼.. 애초에 경제 성장률 올릴때 건설 펌핑하는 이유기도 하죠... 쉽게쉽게 수치가 올라감..
오래된 도시의 미관 관리라는 게 생각외로 많은 사회적 합의가 있거든. 파리나 런던의 구시가지 층수 제한은 35층은커녕, 예를 들어 에펠탑이 보이는 위치에서는 무조건 에펠탑이 보이도록이라는 조항이 있을 정도로 개빡세거든. 심지어 오래된 건축물은 창문 보수하는 것도 쉽지 않을 정도로 관리할 정도거든. 경제적인 부작용은 위에 잘 설명 되어 있고 좀 더 장기적이고 미시적인 부작용은 난 돈이 있으니 도시 미관이고 뭐고 내 꼴리는대로 하겠다는 상대적 박탈감이지. 뭐 이 부분은 워낙 한국 사회에 천민 자본주의가 만연해서 부작용 같아 보이지도 않긴 하지만.
재개발해서 이득볼수있으면 얻을수있는건 다 얻어야지 좀 시간이 오래걸리긴햇다
근데 도시기본계획은 추상적인 청사진에 지나지 않고 도시관리계획에 아마 높이기준이 있을 텐데 도시관리계획은 일종의 행정행위로서 계획재량을 일탈하지만 않으면 적법한 행위인데 왜 법적으로 시비를 걸려하는지 잘 모르겠네요
어느쪽이 시비를 건다고 하신 건지 애매하지만, 도시관리계획에는 경관지구나 고도지구가 아닌 한 별도의 높이제한이 없고, 심의제도 특성상 시의 정책기조나 심의위원들 의견과 엇나가면 인허가를 받기 어려운 구조이긴 합니다.
재개발로 이득을 본다는 것 자체가 이미 글러먹음
다른 지역도 저런 문제있는 아파트 있을거 같네
뭐 그렇긴한데 저기가 유난히 특수함. 다른데야 그냥 대충 허가 나는 대로 재개발 되어도 크게는 아니지만 이득 보니 적절히 하는 데도 많고 아니면 어차피 재개발 허가 쉽지않을 거 같으면 리모델링하는 데도 있음. 안양이었나 안산이었나 어디 공중파 다큐에서도 다룬 적 있는데 사실 은마급은 아니지만 위성도시 개발 때 만들어진 아파트들은 뼈대는 아직 쓸 수 있으니까 주차하고 내부 레이아웃이 좀 구식이라 그렇지 포맷하듯이 사람 쫙빼고 보수하면 외벽은 더 쓸테니까 아파트 부수면 그것도 다 건축폐기물인데 아마 환경적인 이유로도 재건축은 점점 힘들어질거임.
20대때부터 부동산 투자잘한게 어쩌다 소문나서 부둥산강의일을 하고있는데 판교와 강남은 정말 작정하고 올인하는지역들이라고 느껴짐 집값에 가장 큰 요인이 양질의일자리가 가장 크고 그다음 교통과 신축에 대한 욕망임 정말 신축이 곧 입지라는말이 괜히있는게 아니더라