개업/소곡 공인중개사의 문제점 관련하여 토론해봐요
얼마전 고민상담 게시판에서 관련 내용보고 문득 생각이 들어서, 토론해보고자 합니다.
토론 방식은 문제를 던지고, 제가 일했던 경험을 첨가해서 다양한 토론을 해보고 싶습니다.
주제1. 중개계약 완성시, 중개보수는 타당한가?
->흔히, 계약서만 작성하고 돈만 받는다는 여론이 있어서 위와 같은 주제를 던졌습니다.
->보통 중개업은 매도인이 A,B,C,D,E... 중개사무소에 물건을 팔아주세요를 시작하면서, 중개가 시작됩니다.
그후, 현장손님이던, 온라인 광고 손님이던 매수인이 있다면 연결 해주는 것이 중개업자의 역활이며(실제로 법률상 설명으로도 그렇습니다.)
중개시, 법률적으로 리스크를 부담하게 됩니다. "법률적으로 리스크를 부담"에 관하여는 주제2 에서 다뤄보도록 하겠습니다.
말만 거창하지 쉽게 말하자면 "딜러"의 수수료받기 정도로 요약 될수있겠네요.
따라서 중개보수의 타당성을 어떻게 생각하시나요?
주제2. 공인중개사의 책임 문제는 어디까지 인가?
->아마도 중개업을 뉴스에서 접한다면 흔히, 뉴스에서 깡통전세 사기, 투기의장소 등으로 접하지 않을까 생각됩니다.
그래서 위와같은 주제2를 던졌습니다.
-> 책임 문제에 관련하여, 생각보다 개업공인중개사의 중개행위는 엄격하게 통제됩니다.
그래도 우선 토론이긴 하니, 책임과 관련한 법은 열거 해보며, 요약 설명 나름대로 해보겠습니다.
공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
:중개사고에서 논쟁이 되는 중요한 부분 입니다.
개업 공인중개사 또는 소속공인중개사는 매수인이 B건물 의뢰시, 법적으로 확인설명을 2번해야할 의무가 있습니다.
그중 중요시되는 자료는 "등기부" 입니다.
또한, 임차/전세/깡통 전세의 사기 사례는 대부분 여기서 걸립니다.
예를들자면 흔히 아파트 1층 101호 처럼 이런 건물들은 호실별로, (근)저당권이 등기부에 기록되나
단독 주택으로 취급되는 빌라, 예를 들자면 1층 2층 3층 인 건물이 있는데 건물주가 그냥 1층 101호로 만들어서 임대하는 경우
이런 단독죽택의 등기부는 101호 개념이 없어서, 건물주가 1층을 담보로 (근)저당권을 설정하더라도 101호 102호 인지 알수가 없습니다.
또 예를 들자면, 건물 완성후 건물주가 1층을 인테리어 업체에 돈을 완납하지 않아 발생한 유치권등
또, 채권적 계약인 일반 임대계약등
이들의 공통점은 등기부로 알수없는 권리등으로 여기서 개업공인중개사의 책임문제가 갈립니다.
중요한건 공인중개사법이 작동하는데 "공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)"
여기서 미공시되는 권리도 너(개업공인중개사)가 알아봐서 설명해라 라는 의무가 있습니다.
공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장)
:쉽게 말하면, 위에서 소개하거나 그밖 공인중개사의 책임이 입증 되었다면,
보험금과 비슷한 기능으로, 내가 가입한/공탁한 금액을 받거나, 민사로 승소해서 받으라는 것입니다.
따라서, 개업공인중개사의 책임은 어디까지 이며 , 책임은 어떻게 더 강화할것인지에 대하여 토론해보고 싶습니다.
주제3."공인중개사"자격증은 폐지 해야하는가?
저도 사실 나중에 또 중개업을 해야할 사람이지만,ㅋㅋ 여론상 주제를 던져봅니다.
법률상 "중개"는 단발성으로 누구나 할 수 있습니다.
그러나 중개를 "업"으로 하려면 "공인중개사"자격증이 필요한 것입니다.
따라서 공인중개사 자격증 폐지는 같은말로 누구나 중개를 업으로 할 수 있다는 것입니다.
