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전세 계약을 할려고 하는데 특약사항 조언좀 부탁드립니다.



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청소는 본인이 하는거에여 ㅋㅋ 너무 편의를 보시려고 하는듯 하네여 우스게소리로 저런 조항이면 빈집으로 나두는게 더 편할꺼 같은게 주인 입장일듯 하네여 사실상 전세금반환보증보험만 가입이 된상태면 입주자님께서 금전적으로 피해가는거는 없으실 꺼 같네여 확정일자나 전세권 설정 같은거야 말소되고 하면 확정일자가 선순위가 되니 걱정 하실꺼는 없으실꺼에여 전세권설정도 마찬가지긴 하지만 앞서 말했던거 처럼 보증금 관련된거는 보증보험 가입되면 나머지는 걱정안하셔도 될꺼에여 보증보험 자체가 가입이 까탈스러운거라 해보시면 느끼실꺼라서 6번은 작성자님 편의봐드리는 느낌이고 5번은 사실상 있어도 흔히 깡통전세라고 집주인이 안주면 의미없는 항목인거 같네여 4번은 확정일자 날짜 겹치지 마라고 하신듯한데 없어도 무방할꺼 같구여 1,2,3번 있어도 충분한데 6번까지 집주인이 넣어주는지는 계약서 작성할때 어떨까 싶네여
하나졸려요 | 211.104.***.*** | 19.11.14 10:15
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특약내용 본인이 작성하신거면 초보등급은 아니시고 많이 알아보신듯하네요 깐깐해서 집주인이 싫어할수도 있겠지만 확실한게 좋죠
루리웹-6399002085 | 121.66.***.*** | 19.11.14 10:14
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1,2,3,4번 항목은 가계약 전에 임대인과 구두상으로 합의된 내용이겠죠? 그렇다면 특약으로 넣으시구요. 가계약에 없는 내용을 특약에 넣으려면 상호 합의가 되야됩니다. 5번의 경우, 굳이 특약에 넣지 않더라도, 님이 계약 만료 한달 전에 재계약 안하겠다고 통보한다면 원래 계약 만료 즉시 보증금 반환해줘야 되는게 원칙입니다. 근데 그 원칙이 안지켜지니까 임차권등기도 하고 소송도 하는거죠. 아무 의미 없는 특약입니다. 6번의 경우 보증보험 가입이 됐고 3번항목에서 근저당 말소까지 했다면 신경 안써도 되는 부분입니다. 집주인이 뭐하러 저런 내용의 계약에 동의하겠습니까?
무한의체력 | 211.117.***.*** | 19.11.15 14:00
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내용은 임차인 입장에서는 매우 좋은데 몇몇 항목에 대해 임대인이 거부할 수도 있으니 잘 얘기보세요 특히 전세자금대출 관련해서 은근 협조를 꺼리는 보수적인 집주인이 많습니다. 대출 안됐다고 해서 계약금을 돌려줄 법적 의무도 없구요 물론 2번 사항도 동일합니다 보증보험은 임대인이 개인적으로 드는 거지 임차인의 동의가 필요한 사안이 아닌데 그게 원하는대로 안된다고 계약금 반환을 요구하기 힘들겁니다
숭늉 | 210.115.***.*** | 19.11.14 10:17
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가계약 하기 전에 말해야지 가계약 하고 나서 저런 특약 넣자고 하면 집주인 99% 동의안할 것 같네요. > 이에 따른 제반 비용은 임대인이 부담 하기로 한다. 잔금 입금 후 익일 이내 근저당권이 말소되지 않으면 이 계약은 해지하기로 한다. 말소비용 내라고 안하고 내라고 해도 얼마 안하기에 저런 문구 굳이 넣을 필요는 없습니다. 근저당권도 말소한게 확인되려면 며칠 걸려서 저런 문구 넣을 필요 없습니다. 대출 상환할 때 은행 같이 따라가면 전액상환한 경우 은행에서 확인서(?) 같은거 주고 말소등기 올라갈거라고 알려줍니다. 특약 걸어도 안지키면 결국 민사소송으로 가야하고... 소송 이겨도 집행은 또 다른 이야기라... 너무 빡빡한 특약은 안거느니만 못합니다.
루리웹-5990163248 | 129.253.***.*** | 19.11.14 10:27
[삭제된 댓글의 댓글입니다.]
aLaKU

아 감사합니다! 청소는 입주자 부담이 맞군요

거덜스 | 203.109.***.*** | 19.11.14 10:03

임차보증금대출은 전세보증보험 가입 안되지않나요? 확인해보시길

ZEPA | 175.223.***.*** | 19.11.14 10:12
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특약내용 본인이 작성하신거면 초보등급은 아니시고 많이 알아보신듯하네요 깐깐해서 집주인이 싫어할수도 있겠지만 확실한게 좋죠

루리웹-6399002085 | 121.66.***.*** | 19.11.14 10:14
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청소는 본인이 하는거에여 ㅋㅋ 너무 편의를 보시려고 하는듯 하네여 우스게소리로 저런 조항이면 빈집으로 나두는게 더 편할꺼 같은게 주인 입장일듯 하네여 사실상 전세금반환보증보험만 가입이 된상태면 입주자님께서 금전적으로 피해가는거는 없으실 꺼 같네여 확정일자나 전세권 설정 같은거야 말소되고 하면 확정일자가 선순위가 되니 걱정 하실꺼는 없으실꺼에여 전세권설정도 마찬가지긴 하지만 앞서 말했던거 처럼 보증금 관련된거는 보증보험 가입되면 나머지는 걱정안하셔도 될꺼에여 보증보험 자체가 가입이 까탈스러운거라 해보시면 느끼실꺼라서 6번은 작성자님 편의봐드리는 느낌이고 5번은 사실상 있어도 흔히 깡통전세라고 집주인이 안주면 의미없는 항목인거 같네여 4번은 확정일자 날짜 겹치지 마라고 하신듯한데 없어도 무방할꺼 같구여 1,2,3번 있어도 충분한데 6번까지 집주인이 넣어주는지는 계약서 작성할때 어떨까 싶네여

하나졸려요 | 211.104.***.*** | 19.11.14 10:15
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내용은 임차인 입장에서는 매우 좋은데 몇몇 항목에 대해 임대인이 거부할 수도 있으니 잘 얘기보세요 특히 전세자금대출 관련해서 은근 협조를 꺼리는 보수적인 집주인이 많습니다. 대출 안됐다고 해서 계약금을 돌려줄 법적 의무도 없구요 물론 2번 사항도 동일합니다 보증보험은 임대인이 개인적으로 드는 거지 임차인의 동의가 필요한 사안이 아닌데 그게 원하는대로 안된다고 계약금 반환을 요구하기 힘들겁니다

숭늉 | 210.115.***.*** | 19.11.14 10:17
숭늉

보증보험 관련 특약은, 집 시세가 전세보증금에 비해 너무 낮아서 보증보험 가입이 거부되는수가 있는데 그럴경우 계약 안한다는 내용으로 넣은것 같네요. 가입에 임대인의 동의는 필요없지만, 조건이 안될경우 계약 안하겠다는 내용인데, 내가 집주인이라면 저런 특약 갖고오는 임차인 걍 안받음.

무한의체력 | 211.117.***.*** | 19.11.15 11:33
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가계약 하기 전에 말해야지 가계약 하고 나서 저런 특약 넣자고 하면 집주인 99% 동의안할 것 같네요. > 이에 따른 제반 비용은 임대인이 부담 하기로 한다. 잔금 입금 후 익일 이내 근저당권이 말소되지 않으면 이 계약은 해지하기로 한다. 말소비용 내라고 안하고 내라고 해도 얼마 안하기에 저런 문구 굳이 넣을 필요는 없습니다. 근저당권도 말소한게 확인되려면 며칠 걸려서 저런 문구 넣을 필요 없습니다. 대출 상환할 때 은행 같이 따라가면 전액상환한 경우 은행에서 확인서(?) 같은거 주고 말소등기 올라갈거라고 알려줍니다. 특약 걸어도 안지키면 결국 민사소송으로 가야하고... 소송 이겨도 집행은 또 다른 이야기라... 너무 빡빡한 특약은 안거느니만 못합니다.

루리웹-5990163248 | 129.253.***.*** | 19.11.14 10:27

저런 조항은 가계약 하기전에 먼저 이야기하고 본계약서 작성해야하지 않을까요;;;;; 계약서 내용 자체는 크게 문제될건 없는데 가계약전에 저런말 한마디 없다가 갑자기 저런 특약 내용을 갖고 오면 집주인이 고민해볼수도 있을거같습니다. 계약하기전 어떤 사항을 넣고 싶다고 미리 이야기는 전달하신게 맞는지 궁금하네요. 부동산중개인에게 먼저 저 조항 보여줘보세요 그게 더 빠를거같습니다.

호모 심슨 | 182.225.***.*** | 19.11.14 11:10

3번은 구도동의 사항이라면 넣을 수 있다고 생각하는데, 돈 다 갚아도 은행에 소정의 수수료 지불하고 근저당 해지 요청하면, 풀리는데 하루나 이틀 걸립니다. 기간 빡빡하네요. 6번은 본인 재산권 행사하는데 무슨 참견일까 싶습니다만.. 매매나 담보 등을 행사해도 선임차점유를 한 세입자에게는 아무런 영향이 없는 사항인데 말입니다. 아마 어지간히 다급한 임대인 아니면 저런 특약조항 등 나열하면 계약 안할 듯 싶습니다. 중계사무소 통해 임대인, 임차인 중계했다면 계약성사유무 상관없이 중계수수료는 받을 수 있습니다. 참고하시길...

레옹 | 59.12.***.*** | 19.11.14 11:26

소중한 조언들 정말 감사합니다! 6번사항은 빼는게 좋겠네요. 근저당권 확인은 은행 같이 따라가서 확인서를 받는게 제일 좋겠군요 전세보증금보험 가입 및 근저당권 말소는 가계약전 미리 얘기했던 부분이라 특약에 넣어놨었습니다. 2번이 가입되면 5번은 큰 문제가 없을거 같으니 5번도 빼는게 좋을거 같네요. 다시 한번 소중한 조언들 정말 감사드립니다. 좀더 수정 후 부동산과 얘기해봐야 겠네요!

거덜스 | 203.109.***.*** | 19.11.14 11:46

3번 : 근저당권 말소는 은행쪽 법무사가 등기소에 서류접수를 시켜야하기 때문에 보통 3~4일 걸립니다. 은행에서 빨리해주면 더빨리도 가능하겟지만 평균 저정도 걸립니다. 익일에 근저당권 말소된 등기부확인은 절대 안될꺼예요. 보통 중개업자가 잔금일에 임대인이 상황하는 은행따라가서 상환영수증이랑 은행에 말소접수 되는지 까지만 확인해주면 끝날일입니다. 일주일정도 후에 문자로 말소된 등기부 정도는 정상적인 중개업자라면 보내줄꺼구요. 4번 : 확정일자야 대출때문에 미리 받는다치고 전입신고는 보호받기위해서라도 하실꺼고 점유는 임차인이 이상한 마음먹고 이사 안오면 점유안했다고 주장할수도 있는 문제입니다. 일주일이란 수치가 어디서 나오신건지 모르겠는데 이런조항 듣도보도 못했고 보통 전입신고를 잔금일 당일에 하게되니 대항력이 생기는 전입신고&확정일자&점유(이사) 중 제일 늦은날의 익일까지는 담보물권설정을 하지 말아달라고 하면 됩니다. 짧게줄이면 이사날 다음날까지는 등기부 변동없게한다. 로 퉁치면 되요. 일주일은 너무 가신것 같네요. ex1) 수리가 하자부분이면 당연히 임대인이 해줘야하지만 전세라는 관례상 좀 지저분하다 정도는 앵간하면 그냥 안해주고 퉁칠려는 주인들이 많습니다. 법에서는 사용.수익 하게 해줘야한다고 나와있습니다. "지저분하지만 쓰는데 지장없으면 쓰면 되지" 라고 보통 임대인이 주장합니다만....쓰읍. ex2) 입주청소는 서울지역은 해주시는 비율이 많고(이런곳은 보통 입주시or퇴실시 입주청소비용을 따로 받는경우가 많음), 지방으로 갈수록 입주자가 많이 하는 편이지만, 임대인이 당연히 해줘야하는 분위기는 아닙니다. 그리고 전세대출 받으실거면 집주인에게 동의받거나 협조해줘야하는게 무엇인지 확실하게 알아두시고 계약하시면 좋습니다. 솔직히 임대인 입장에서는 내가 대출받는것도 아닌데 은행에서 임차인을 위해 싸인좀 해주세요 하면 얼씨구나 하면서 해줄 주인은 없겠죠. 본인&임차인 확인정도라면 대부분 협조해주는데, 질권설정이나 채권반환등으로 싸인해달라고 하면 안해줄 임대인들 많습니다. 덤으로 정부에서 지원하는 공사(LH,SH)대출같은 경우 추가서류가 있을수도 있는데 별거 아니지만 귀찮아하는 집주인도 있을수 있습니다. 그리고 제가 집주인이라면 세입자가 저런 특약 들고오면 부동산에 다른 사람 알아봐 달라고 할거 같네요;;

The Pearl | 14.7.***.*** | 19.11.14 15:27
The Pearl

제가 집주인이라도 걍 계약 안함 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

무한의체력 | 211.117.***.*** | 19.11.15 11:29

저 계약서 사인해주는 임대인이 있나요?? 있다면 그냥 계약하세요. 그리고 수리 청소 부분은 계약 전에 집주인과 협의하고, 협의내용 특약에 넣으세요. 일반적으로 별 협의 없으면 청소는 입주자가 하는겁니다.

무한의체력 | 211.117.***.*** | 19.11.15 11:29
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1,2,3,4번 항목은 가계약 전에 임대인과 구두상으로 합의된 내용이겠죠? 그렇다면 특약으로 넣으시구요. 가계약에 없는 내용을 특약에 넣으려면 상호 합의가 되야됩니다. 5번의 경우, 굳이 특약에 넣지 않더라도, 님이 계약 만료 한달 전에 재계약 안하겠다고 통보한다면 원래 계약 만료 즉시 보증금 반환해줘야 되는게 원칙입니다. 근데 그 원칙이 안지켜지니까 임차권등기도 하고 소송도 하는거죠. 아무 의미 없는 특약입니다. 6번의 경우 보증보험 가입이 됐고 3번항목에서 근저당 말소까지 했다면 신경 안써도 되는 부분입니다. 집주인이 뭐하러 저런 내용의 계약에 동의하겠습니까?

무한의체력 | 211.117.***.*** | 19.11.15 14:00

계약 특약부분들 적절히 수정해서 무사히 완료 했습니다. 윗분들 답변 감사합니다.

거덜스 | 203.109.***.*** | 19.11.18 12:39


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