이게 좀 망했다기엔 애매한데 기가 죽은 한때의 번화가 같은 곳에는 독특한 현상도 있는데
같은 거리인데도 몇 곳에서는 본문처럼 다 망해가는데 또 다른 블럭은 예전의 활기가 도는 묘한 교차가 있는 곳이 맛도리임
고층상가 같은 경우 1~2층은 텅텅 비었는데 3층에는 대기열 생기는 맛집 있기도 하고 그럴때가 진짜 개쩜
그것은 아주 단순한 이유인데
임대료는 상가의 기대매출로 임대료가 책정되는 것이 아니라
부동산의 자산가치를 기준으로 임대료를 산출하기 때문에 그렇게 됨
상가를 10억에 인수했다고치면 어느정도의 임대료를 받아야할까?
장사 안된다고 월100만원 받으면 될까?
10억 상가를 사놓고 100만원에 임대하면 감가상각 감안 안하고도 임대수익은 1200만원뿐이 안된다.
일반적인 상가수익율은 4%앞뒤로 보기에 때문에 월 임대료 300만원 이상이 아니라면
그 10억으로 다른 방식의 수익을 얻는게 이득일 공산이 크다
물론 상가등을 구매하는건 상가를 담보로 대출을 받는등의 방식도 가능하기 때문에 수익율이 더 상승할 변수도 있지만
이것은 정상적으로 임대료를 받을 수 있었을때나 동작하는 것이고
공실이라면 대출이자만 꼬박꼬박 물어야하니 오히려 역효과가 난다
그래도 어떻게든 손해라도 줄이기 위해 300~400만원 받아야할거래도
100만원에라도 임대하면 손실이라도 줄일 수 있지 않을까?
그런 짓을 했다가는 상가의 가치 평가가 단숨에 10억에서 3~4억으로 곤두박질 친다
상가 수익율은 상가의 가치를 측정하는 중요한 요소기 때문이다
그 경우 대출을 끼고 있으면 상가 가치하락으로 대출금 환수 압박도 들어온다
대출끼고 샀다면 이 시점에서 파멸한다
그러니 그냥 공실로 두는거다
한계까지 숨참고 존버해서 살아나던가
그대로 질식해서 죽으면 경매로 나온다
그리고 또 다른 공인중개사한테 찾아가보면 거기도 공실이고.. 이하 생략
신도시 가면 많이 보임
현재 마곡상권이 비슷함.
신도시는 상가가격이 높아서 임대료도 덩달아 오르고, 그 와중에 옛날의 '신도시 먼저 들어가서 존버하고 자리잡으면 오래 유지 가능' 이라는 공식도 깨져버려서...
평양 3지구인가 보네. 요즘 거기 경기 안좋더다라.
뭐? 어디?
오히려 구도심쪽이 상권 탄탄한거 보면 아이러니함
현재 마곡상권이 비슷함.
거기 휑하긴 하더라... 뭔가 큰 건물은 좀 있는데 황량함
거긴 아이러니하게 역은 마곡역인데 실제로 사람들은 마곡 상권으로도 생각안할걸 ㅋㅋㅋㅋ 발산역이랑 마곡나루만 생각하니까 더 심한 상태? 라고 봐야될듯
일단 비쌈
그리고 또 다른 공인중개사한테 찾아가보면 거기도 공실이고.. 이하 생략
그러면 공인중개사가 너무 많았던거 아님?ㅋㅋㅋㅋ
실제로 많음
마트료시카냐고 ㅋㅋㅋㅋㅋ
평양 3지구인가 보네. 요즘 거기 경기 안좋더다라.
Djrjeirj
뭐? 어디?
https://www.youtube.com/watch?v=uPu_1wfKuOg
남궁형이 그걸 어찌 아시오?
들켰소 날래 튀라우 동무!!
차라리 평양 창광거리 같은곳은 따순물이라도 가끔 나오지 여기는 물이고 전기고 다 끊김
여기라니? 여기가 대체 어딘데?
신도시 가면 많이 보임
돌아온노아빌런
오히려 구도심쪽이 상권 탄탄한거 보면 아이러니함
돌아온노아빌런
신도시는 상가가격이 높아서 임대료도 덩달아 오르고, 그 와중에 옛날의 '신도시 먼저 들어가서 존버하고 자리잡으면 오래 유지 가능' 이라는 공식도 깨져버려서...
구도심은 망할만큼 망하고 임차인 몇바퀴 도는동안 이 상권은 월세가 얼마면 이런장사를 해서 유지가 되겠다 < 틀이 대충 잡혀서 안정된거고 신도시는 일단 상가를 엄청나게 때려박고 + 고분양했으면 거기 들어가서 버틸업종이 없으니 공실유지하면서 떨어지고 임차인 들어왔다가 나가고 반복하다가 몇년~10년이상 지나면 유동인구가 있는이상 나중에 어떻게든 자리는 잡게됨. 유동인구 없는곳은 그냥 유령되는거고 ㅋㅋ 신도시도 유동인구에 비해 상가가 적으면 금방 다참
신도시 아파트가 비싸니 근처 상업지구도 덩달아 비싸고 그 비싼 걸 감당할 수 있는 점포는 부동산 뿐이라 신규 단지가 들어서봐야 상권이 형성이 안되지. 그러니 다 배달시키고 악순환의 반복.
신도시쪽은 대출이자 갚느라 소비력이 낮아서 우스개소리로 건물 올리던때가 제일 호황기라 하던데
ㅇㅇ 세종은 8억짜리 상가가 경매로 2억도 안될때까지 유찰되다 결국 1억 초반에 낙찰 되더라
임대료 장사 하려고 비싼 값에 상가를 분양 받았는데 너무 비싸게 받아서 임대료가 높게 책정됨 임대료랑 건물 가격이 연관이 있어서 임대료를 낮추면 상가 시세도 떨어지기 때문에 낮출수 없대 그래서 계속 비어 있음 그 월세 내면서 장사긴 불가능해서;
보통 분양후 1~2년쯤 지나면 공실 많이 생기긴 함. 특히 부동산들 다 빠져나가서...... 그런데 그것도 분양 4~5년쯤 지나면 다시 차더라.
구도심은 뭔가 걸어서 돌아다니기 좋은데 신도시들은 죄다 멀고 도로도 널찍널찍해서 차없으면 가기도힘들고
구도심이 탄탄할수 밖에 없음 구도심이라고 사람이 안사는것도 아니고 검증되고 탄탄하지 않으면 “도심”이 될수 없음
그것도 1,2세대 초반 신도시 예기지 요샌 그것도 옛말 입주 10년 다되가는 곳도 공실 많어
요즘 저런데 좀 보이더라
진짜 상황이 안좋은가봐 요새
작성자 출석일이랑 레벨보소 이게 갸능한 수치여?
이게 좀 망했다기엔 애매한데 기가 죽은 한때의 번화가 같은 곳에는 독특한 현상도 있는데 같은 거리인데도 몇 곳에서는 본문처럼 다 망해가는데 또 다른 블럭은 예전의 활기가 도는 묘한 교차가 있는 곳이 맛도리임 고층상가 같은 경우 1~2층은 텅텅 비었는데 3층에는 대기열 생기는 맛집 있기도 하고 그럴때가 진짜 개쩜
3층 줄서는 맛집이란게 가능한가 ㄷㄷㄷ
원래 1~2층까지 꽉꽉차있던 곳에 형성된 3층 맛집이 1~2층이 나가고서도 그 유명세가 남아서 만들어지는 거 가끔 보면 신기해
건물주들이 아직 여유가 있으시다잖아 자산평가 떨어질까봐 냅두고 계시다니 그런갑다해야지 뭐
건물 가치 때문에 임대료 못내리고 강제적으로 공실 만드는 건물주 = 주식 고점 물린 흑우
인구수가 급속도로 줄어서 우리가 늙어죽기전에 부동산은 망할 수 밖에 없음
진짜 죽어가는 동네는 그 이상한 게임장들 들어섰다가 거기도 탈출함
임賃셉션이냐고
일산 웨스턴돔, 라페스타도 이럼
또 이 사람이네
그것은 아주 단순한 이유인데 임대료는 상가의 기대매출로 임대료가 책정되는 것이 아니라 부동산의 자산가치를 기준으로 임대료를 산출하기 때문에 그렇게 됨 상가를 10억에 인수했다고치면 어느정도의 임대료를 받아야할까? 장사 안된다고 월100만원 받으면 될까? 10억 상가를 사놓고 100만원에 임대하면 감가상각 감안 안하고도 임대수익은 1200만원뿐이 안된다. 일반적인 상가수익율은 4%앞뒤로 보기에 때문에 월 임대료 300만원 이상이 아니라면 그 10억으로 다른 방식의 수익을 얻는게 이득일 공산이 크다 물론 상가등을 구매하는건 상가를 담보로 대출을 받는등의 방식도 가능하기 때문에 수익율이 더 상승할 변수도 있지만 이것은 정상적으로 임대료를 받을 수 있었을때나 동작하는 것이고 공실이라면 대출이자만 꼬박꼬박 물어야하니 오히려 역효과가 난다 그래도 어떻게든 손해라도 줄이기 위해 300~400만원 받아야할거래도 100만원에라도 임대하면 손실이라도 줄일 수 있지 않을까? 그런 짓을 했다가는 상가의 가치 평가가 단숨에 10억에서 3~4억으로 곤두박질 친다 상가 수익율은 상가의 가치를 측정하는 중요한 요소기 때문이다 그 경우 대출을 끼고 있으면 상가 가치하락으로 대출금 환수 압박도 들어온다 대출끼고 샀다면 이 시점에서 파멸한다 그러니 그냥 공실로 두는거다 한계까지 숨참고 존버해서 살아나던가 그대로 질식해서 죽으면 경매로 나온다
하남이네
1층 상가 전부 공인중개사 여서 점심쯤에 비워져 있음 주변에 식당 없어서 밥 먹으로 차 타고 다들 나감 교통도 없고 상권도 없고 주변은 전부 공사장
동네에 주상복합 1층 상가에서 지어진 이후로 쭉 공실인 자리랑 쭉 가게있는 자리 보면 그냥 신기함 같은건물인데...